売買契約の流れ


不動産の売買契約は、これを経験したことがない人にとって分からないことだらけではないでしょうか。新築分譲マンション、建売住宅、建築条件付き土地、中古住宅など物件の種類によってそれぞれ違いはありますが、ここでは中古物件を売買する買主の立場で、おおまかな流れや手順を簡単にご説明します。

1.媒介業者に対し、広告物件の問合せや物件紹介の依頼

中古物件を取り扱う不動産業者を、とくに媒介業者と呼ぶことがあります。中古物件の売主は主に個人であり、売主との間に立って物件の紹介や契約業務などを行ないます。

2.中古物件の見学(内見)

媒介業者の案内で、仮に1件目の物件が気に入ったとしても、他の物件をいくつか見るようにしましょう。また、この段階もしくはその前の時点で媒介業者はあなたの年収や職業、その他必要な事項をお伺いして資金計画のチェックなど行ないます。

3.買付証明書の提出

購入希望の物件が見付かったら、買付証明書(購入申込書・買付申込書・買受申込書など)に必要事項を記入します。書式はそれぞれの媒介業者によって異なり、法的な拘束力はありませんが、買い手の購入意思を明確にするためのものです。また、価格交渉や特約条件などの希望事項があれば、この書面に明記するようにします。

媒介業者はこの書類をもとに、売主(または売主から売却の依頼を受けている媒介業者)との間で、売買条件の交渉や契約の段取りなどを行ないます。

4.売渡承諾書の受領

買主からの買付証明書に対し、売主の応諾を示す書面が売渡承諾書ですが、これは省略される場合もあります。

5.重要事項説明を受ける

購入予定物件の詳細などについて、宅地建物取引主任者から重要事項の説明を受けます。本来であれば、契約の数日前にこの説明を受け、買主が買うかどうかの検討をする時間が欲しいところですが、実際には売買契約の直前に説明が行なわれることも少なくありません。そのような場合でも、できるかぎり早めに書類を受け取り、事前にチェックをするようにしましょう。

6.売買契約の締結

説明された物件の内容や契約条件に納得したら、売買契約書に署名捺印をし、売主に対して手付金を支払います。この時点で(一部の例外的な契約形態を除き)売買契約が成立します。

7.住宅ローンの申込み

売買契約の前にあらかじめ、媒介業者が金融機関に対して打診をしていることもありますが、売買契約後の住宅ローン申込みで正式に金融機関による審査が始まります。たいていの売買契約では、住宅ローンが指定期日までに承認されなかった場合に契約を解除することができる旨の特約条項が盛り込まれています。

8.中間金の支払い

中間金の支払いは必要ない場合も多くありますが、契約書に定められているときにはこれを支払います。ちなみに、手付金は売買代金の一部ではなく残金決済時において売買代金に充当されますが、中間金は支払い当初より売買代金の一部として取り扱われます。

9.残金決済

売買代金の残り(売買金額から手付金や中間金を差し引いた金額)を支払いますが、住宅ローンを利用する場合にはその前に金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結します。

残金決済と同時に、司法書士に対して所有権移転登記申請の手続き、売主との間で諸費用(固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金など)の清算、媒介業者へ手数料の支払いなどをして、これで一連の取引が完了します。

なお、媒介業者への手数料は、「契約時半金・決済時半金」というケースが多く、「決済時全額」ということもあります。それ以外の支払い方法でも、買主が承諾すれば構わないわけですが、「契約時全額」というのはあまり好ましいとは言えません。また、手数料を「約束手形」でお支払いいただくのは、普通の業者であればお断りしています。